一、物业项目组织架构(见附件)
二、物业项目人员岗位职责
（一）项目经理
1、负责物业项目的全面管理工作；
2、拟定年度工作(含财务预算)计划，执行公司各项管理制度，控制管理成本，对本中心的经营管理状况员责；
3、负责制定健全的各类规章制度和防范措施，物业项目处置公共突发事件的组织指挥和各种处置方法的拟制、演练；
4、对物业项目发生的各类安全事故和隐患要认真核实、区分责任，提出处理建议；
5、检查物业项目的清洁卫生和环境绿化、美化工作，建立和完善行之有效的清洁、绿化量化管理运作流程；
6、贯彻公司的经营思想和质量方针，落实各项工作，及时协调各部门的工作关系，对员工进行培训和教育，促进服务质量的提高；
7、负责乙方与外部公共关系总体协调；
8、各类应急预案的准备及响应，包括：地震、火灾、停水、跑水、电梯困人、人员伤害、防汛等；
9、服从甲方其它工作安排。
（二）客服专员
1、负责物业管理费收费通知单的发放和费用的催缴工作；
2、负责收集项目内用户资料，做好用户档案的管理；
3、负责公司服务热线电话的值守，并收集掌握热线电话的所有记录，记录报修情况和服务质量，负责与租户联络；
4、负责租户来访、投诉等处理工作，及时做好回复、跟踪、检查工作；
5、负责租户满意度调查工作，做好关于租户满意度调查的各种数据的统计分析工作；
6、负责做好辖区内对业主的宣传工作，调查工作；
7、对项目内举行的各种活动进行现场管理；
8、对项目内外的公共设施、消防设施、环境卫生、广告宣传海报进行监督管理；
9、执行公司的各项管理规章制度；
10、负责一卡通制卡、消卡、挂失、充值、对账等工作；
11、负责日常迎宾工作，会议服务工作。
（三）工程主管
1、负责物业项目工程全部业务管理，是项目工程管理第一责任人；
2、贯彻执行园区楼宇工程服务范围及标准相关要求，制定工作计划；并监督完成；
3、负责监就维保单位、施工单位开展维保及各晒工工作；发现不符合项及日制止、整改并上报；
4、负责大厦设备的安装、验收、调试、使用、维护、修理等整个过程的管理工作。加强设备设施管理，使其性能处于良好的技术状态；
5、负夷各种能源消耗控制及数据上报，有效控制大厦所需各种能源，积极做好节约能源的工作，保证各种设备的安全节能运行；
6、负责组织对客户二装进行现场条件查勘、审图、监管；
7、制定贯彻执行有关设备设施和能源管理方面的工作规章制度；
8、负责组织设备的使用、维护、革新改造直至报废的整个使用过程的管理工作，使设备始终处于良好的技术状态。随时检查所管设备的使用、维护和保养情况，并负责解决有关技术问题；
9、按照工程计划编制各种设备设施的年、季、月度检修计划和能源消耗改善计划，并检查计划地完成情况；
10、保证所管设备经常处于良好技术状态。组织调查、分析事故原因，并提出预防事故的措施，防止和减少设备设施事故的发生，严禁设备带病运行；
11、在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，及时供给各设备所需的能源，做好节约能源工作。
12、组织编制各种设备的保养、检修计划，原材料采购计划，并组织实施；
13、组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作。组织拟订设备管理、操作、维护的各种规章制度和技术标准，并监督执行。
14、负责组织各种大型、紧急抢修工程任务的执行；
15、项目不合格服务的处理及纠正、预防措施和跟踪；
16、负责运营成本控制；
17、客户服务对接；
18、负责主管领导交办的其他工作。
（四）环境安保主管
1、负责物业项目环境及保安全部业务管理,是项目环境及安全第一责任人；
2、应对整个物业管理范围内的安全，负有对项目安全管理事项组织、领导的具体责任；
3、根据项目安全服务规范及标准制定工作计划和目标，并指导安保人员工作；
4、主持部门例会，传达贯彻有关部门的指示，分析所管辖物业存在的安全管理问题；
5、熟悉掌握大厦内各种安全管理设备设施的操作和性能，熟悉大厦内的安全管理状况，做到心中有数；
6、对发生的重大事件、事故应亲自组织调查、处理；
7、参观接待等重大前的秩序维护和脇方案制订；
8、负责客户二装进行监管；
9、负责应急事件现场指挥与处理；
10、项目不合格服务的处理及纠正、预防措施和跟踪；
11、按照楼宇保洁服务范围及标准，制定公共清洁卫生计划，组织安排各项清洁服务工作；
12、检查和指导公共卫生区域保洁员的工作，确保达到标准；
13、针对大厦内的特别清扫时，应进行现场监督检查，保证清扫效果；
14、负责大厦外围绿化区域环境卫生的曰常维护保洁工作，对于影响客户感观的垃圾，随时清理；
15、负责大厦楼顶定期清洁工作，确保无垃圾、杂草等；
16、负责大厦内绿植租摆的日常检查监督工作，发现问题及时督促供应商进行改善。
三、物业考核管理标准(见附件)
四、物业服务范围及标准
(一)、工程服务范围及标准
A、范围
A、土建部分：该项目房屋建筑部分的维修、养护、二装改造和管理；包括但不限于：门窗、办公室、会议室、楼梯间、走廊通道(含踢脚)、天花、卫生间、大堂等，
B、设备设施：物业设施设备的日常维修、养护和管理。本物业管理范围内(甲方租赁的专属部分)的机电设备设施(包括给排水、强弱电、消防、室内照明、空调、电梯等各专业的整个系统)的运行管理、日常维护保养、定期维护、故障维修，工程材料低值易耗品(价值元以下)。对于乙方委托第三方进行托管的机电设备设施，乙方应监督进行日常维护、养护和管理。
B、标准
（1）建筑外观装修、装饰检查标准
A、检查范围：建筑装修、装饰
B、检查内容：
a、周期性点检(1次/3个月)；
b、建筑体外观是否干净、整洁；
c、房屋附属设施处于射子运行状态，融运行完好率达98%以上；
d、土建维修三天内修复；(不可修复的给予明确答复)；
e、有无装修、装饰材料脱落，影响安全及美观；
f、对门窗、幕墙等项目的检查，检查重点五金件是否完好无损、无松动，玻璃有无破损，是否开启灵活，如果不灵乎舌要加润滑机油。
（2）高压配电柜检查标准
A、检查范围：配电室高压配电装置
B、检查内容：
a、高压配电装置试验周期为每间隔二年一次，由甲方或业主方委托的单位进行检测工作，物业公司配合检测、停、送电检修等工作；
b、高压配电装置停电清扫与检查的周期为每年一次；
c、清扫瓷绝缘表面污垢，并检查有无裂纹、破损及爬闪痕迹；
d、检查导电部分各连接的连接是否紧密；
e、检查设备外壳和支架的接地线是否牢固可靠，有无断裂(断股)及腐蚀现象；
f、检查传动机构和操作机构的各部位销子、螺丝是否脱落或缺少，操作机构的拉、合闸是否灵活；
g、电压、电流互感器停电清扫与检修时，应摇测线圈的绝缘电阻值。并检查电压互感器一、二次的熔丝是否符合要求；
h、室内高压母线停电清扫与检修时，应检查硬母线伸缩接头装置有无断片或腐蚀，并摇测电阻；
i、逬行倒闸操作人员必须持证上岗；检查前记录使用工具种类、数量，检查完毕后如数清点工具、以防遗漏检查电缆入口，电缆沟的情况；
j、查高压柜是否有异音和异味；
k、检查各类仪表、计量设施、指示灯、转换开关、断路器指示无异常；
l、检查变压器的温度、声音和气味、风扇运转有无异常；
m、随手清除垃圾，清理现场。
（3）低压配电柜检查标准
A、检查范围：配电室低压配电装置
B、检查内容：
a、低压配电装置的清扫和检修一般每年不应少于两次，其内容除清扫摇侧绝缘外，还应检查各部连接点和接地处的紧固状况，时间应安排在雨季和冬季高峰负荷到来之前进行
b、检查空气形状的电磁铁及交流接触器的触头，如磨损厚度超过1毫米，应更换备件。被电弧烧伤者应予磨平打光；
c、检查空气形状的电磁铁及交流接触器的电磁铁吸合是否良好,有无错位现象，若短路环烧损则应更换，吸合线圈的绝缘和接头有无损伤或不牢固现象；
d、用伏摇表揺测低压配电装置的母线绝缘值不应低于兆欧，开关、刀闸、接触器、互感器的绝缘电阻不应低于10兆欧，二次线对地绝缘值不应低于2兆欧；
e、对装有电源联锁的低压电器，应做传动试验，检查其动作的可靠性和正确性。
f、进行倒闸操作人员必须持证上岗；
g、检查前记录使用工具种类、数量，检查完毕后如数清点工具、以防遗漏；
h、检查低压受电柜的外观有无变形；
i、检查低压受电柜指示灯、各类仪表的指示及开关的位置是否正确；
j、检查电缆桥架及电缆的固定；
k、检查柜内电气开关、继电器是否正常；
l、检查电容柜上的指示类及状态显示是否正常；
m、检查温度、声音和气味有无异常；
n、随手清除垃圾，清里现场。
（4）电力变压器检查标准
A、检查范围：配电室变压器
B、检查内容：
a、变压器的大修周期应根据历年的预防性试验结果经分析后确定，每十年左右大修一次；
b、变压器小修周期每年一次；
c、测定线圈的绝缘电阻；
d、定期紧固变压器与母线联接螺栓；
e、清扫瓷陶管和外壳，若发现瓷陶管破裂或胶垫老化应更换;
f、检查引出线接头，如发现烧伤，应用纱布擦光后接好。
（5）动力盘检查标准
A检查范围：电源控制箱/柜
B检查内容：
a、周期性点检(1次/2个月)；
b、检查动力盘门有无变形；
c、检查动力盘上的指示灯、电流、电压指示是否正确；
d、检查各电器配件安装是否牢固；
e、检查断路上下的接线铜排有无变色及外壳温度；
f、检查继电器有无异常声音；
g、检查过流继电器的电流设定睡否正确；
h、检查电表的进、出线端子接线是不是牢固；
i、检查电线有无发热、老化现象；
j、检查端子接线是否牢固；
k、检查地线螺丝是否坚固；
l、电度表有无异常，如有问题应及时送检；
m、将盘内清扫干净。
（6）照明盘检查标准
A检查范围：电源控制箱/柜
B检查内容：
a、周期性点検(1次/2个月)；
b、检査分电盘门有无变形；
c、检查断路上下的接线铜排有无变色及外壳温度；
d、检查继电器有无异常声音；
e、检查电度表的进、出线端子接线是否牢固；
f、检查电线有无发热，老化现象；
g、检查端子接线是否牢固；
h、检查地线螺丝是否紧固；
i、电度表有无异常，如有问题应及时送检；
j、将盘内清扫干净。
（7）照明器具设施检查标准
A、检查范围：照明器具
B、检查内容：
a、周期性点检(1次/2个月)；
b、检查楼宇照明灯具所配光源，是否正常完好；
c、灯具内不育賤超过额定功率的灯泡；
d、凡接地的灯具须抽样检查接地情况；保证灯具接峽兄良好；
e、室内使用的灯具不能移至室夕暖用；
f、对安全照明灯具应作定期检查；不能在有煤气、蒸汽等危险场所修理灯具；
g、注意检查不能将纸和布之类物品放置在照明器近处或盖住照明器；
h、在使用灯具的过程中发生异常情况时，应立即停止使用，切断电源，进行检查；
（8）蓄电池检查标准
A、检查范围：蓄电池
B、检查内容：
a、周期性点检(1次/3个月)；
b、严格按照各类型蓄电池维护、保养技术说明书进行；
c、定期维护蓄电池、进行充放电；
d、蓄电池一般应在5°C~35。。范围内进行充电；
e、检查蓄电池组的电压值，电流值；
f、电池组外观是否异常，有无发热变形；
（9）电梯设备保养及运行检查标准
A、检查范围：大厦内15部科莱电梯
B、保养检查内容：
a、电梯周期性维护保养(1次/15天、［次/季、［次/半年、［次/年度)，由业主方委托的单位进行检查、维护、保养等工作，物业公司配合。
b、按照国家质检总局《电梯使用管理与维护保养规则》等相关规定，每十五天对电梯进行全面维护保养；
c、在完成每十五天的维护保养的基础上，按照季度维护保养内容进行季度维保；
d、在完成每半月、季度维护保养的基础上，按照半年度维护保养内容进行半年度维保；
e、在完成每半月、每季度、半年维护保养的基础上，按照年度维护保养内容进行年度维保。
f、电梯发生故障，电梯维护公司人员到场相应时间在30分钟内。
g、每日运行检查(2次/日)；
h、对电梯运行状态进行全面监控；
i、检查机房的温度、湿度是否正常；
j、检查制动器、曳引机各传动部位、限速装置、极限开关、钢丝绳张力工作状态是否正常；
k、对各部位润滑情况检查并补油；
l、有无异常声音、无异常气味；
m、检查井道随行电缆；
n、检查平衡链悬挂及转动情况；
o、检查控制柜、配电丰阪其他电气设备的端子，有无松动烧坏现象;
p、检查断路器、接触器各触点有无打火、拉弧现象；
q、检查各接地点是否符合要求；
r、操作按钮、开关门、层楼及方向指示是否正常；
s、检查电梯的平层装置，并进行适当的调整；
t、检查轿厢照明和风扇，各指示灯，更换损坏的部件；
u、清洁机房、轿厢、轿顶及底坑卫生；
v、必须对检查进行记录，并存档。
（10）停车场设施检查标准
A、检查范围：停车场及附属设施
B、检查内容：
a、周期性点检(1次/3个月)；
b、停车场监控设施是否良好；
c、检查出入口大门启用是否灵活、各种设施宏观是否完好无损；
d、检查减速带、防撞杆、限位器、限高限速及安全标识、出入口导引标志、防撞条、标志线、车位号牌是否清晰良好；
e、停车场照明是否良好；
f、夏季检查防台防汛物资准备，情况(指地下停车场)；
（11）化粪池、隔油池清掏标准
A、检查范围：化粪池、隔油池、地下污水坑、室外主管线
B、检查内容
a、室外电粪池、隔油池清掏(1次/季)，地下污水坑、室外主管线清掏(1次/年)。
b、对化粪池进行定期清理，沼气释放；
c、对化粪池所连接的上下游污水主管网进行高压疏通清洗；
d、施工前首先打开生化池的每个井盖，通调、排风、确保池内空气流通；
e、工人下池清渣时必须穿戴防腐工作服，并穿戴安全带及安全绳下池作业，配置各种辅助劳保用品确保安全；
f、施采用彩条布封闭作业，悬挂醒目安全桔化粪池清掏采取全机械化施工，主要设备要求：吸粪车、高压清理车、抽水潜水泵、下井专业操作有氧呼吸设备、专业疏通机等专用设备；
g、清洗完毕后，盖好井盖，清洗作业现场，待乙方验收合格并签字确认后，才能撤离现场。
h、化粪池清理单位每次进行作业时，由专人进行监督检查，保证清洁单位不少吸、漏吸；
（12）避雷检测标准
A、检查范围：中控室、配电室
B、检查内容：
a周期性点检(1次/年)，由甲方委托的具有专业的资质的检测单位进行检测，并出具检测报告；具体情况榭艮据乙方工作安排执行；
b楼宇防雷设施检查(1次/2个月)；
c检查接防雷地设施是否完好；
d检查连接处是否紧固；
e检查接地引下线有无锈蚀；
f检査接地体附近地面有无异常；
g检查有无雷击熔断；
h检查有无人为损坏等情况；
（13）网络通讯检查标准
A、检查范围：网络通讯设施
B、检查内容：
a、网络通讯运营商施工方案必提前上报甲方专业经理进行审核；
b、施工方必须经甲方许可后进场施工；
c、施工过程中监督管理；
d、线路入户口标识牌挂贴是否齐全；
e、施工完成后桥架封盖，现场设施、检修口复位；
f、组织验收、档案存档；
（14）大厦二装检查标准
A、检查范围：施工管理区域
B、检查内容：
a、审核客户二装方案及图纸；
b、施工过程监督、管理；
c、竣工验收、档案管理；
（15）卫生洁具查标准
A、检查范围：卫生洁具
B、检查内容：
a、周期性点检(1次/月)；
b、查看手盆、龙头是否滴水，水流是否正常；
c、检查手盆是否破损，排水是否通畅，如有问题立即维修；
d、检查感应器是否灵敏，如有问题立即维修；
e、检查小便斗是否破损，排水是否通畅，如有问题立即维修；
f、检查大便器是否破损，排水是否通畅，上水是否好用，如有问题立即维修;
g、地漏倒水，检查是否通畅，如有问题立即疏通；
(二)、安全服务范围及标准
A.范围
1、保安管理
A、负责项目公共安全、秩序维护；
B、实行24小时安全巡视及检查制度；
C、建立外来人员登记制度、物品讲出门制度、交接班制度等；
D、结合项目特点制定并实施安全防范措施；
E、公共区钥匙及租户紧急备用钥匙管理的管理；
F、在危及人身安全处设有明显标志和防范措施；
G、临时施工的监管；
H、负责项目的防台、防汛预案实施。
I、车辆进出管理及停车场管理；
2、消防管理
A、消防监控24小时值班；
B、定期检查消防系统的设备、设施；
C、消防队员熟悉掌握消防设施、设备的使用方法；制定消防管理规章制度，组织开展消防法规、消防知识的宣传教育；
D、制定消防预案，设立消防疏散示意图，保证照明设施、引路标志的完好及紧急疏散通道的畅通；
E、编报年度治安防范、消防训练、人员业务培训等相关计划，并协助、配合有关部门组织实施，将完成情况及时书面上报；
F、负责每年至少二次消防演习；
B.标准
1、安全管理交接班检查标准
a、项目现场安全管理工作由环境安保主管;
b、交接班例会，由环境安保主管主持进行检查上岗人员人数，保证岗位人员的连续性；
c、检查安全管理员着装及精神面貌，要求仪表整洁、精神振作、思想集中；
d、通报项目治安近况，要求所有安全管理员了解近期工作重点,提高防范、防灾意识；
e、按时进行交接班，接班人员应提前十分钟到达岗位，接班人员未到达前，当班人员不能离岗；
f、接班人要详细了解上一班安全管理情况和本班应注意事项，应做到三明：上班情况明,本班接班事情明，物品器械清点明；
g、交班人员在下班前必须填好值班记录，应做到三清：本班情况清，交接问题清，物品器械清；
h、当班人员发现问题要及时处理，不能移交给下班，当班人的事情要继续在岗处理完，接时协助完成；
i、交接完成时要做好记录并签名存档；
j、防火安全管理责任制度
k、物业公司的项目经理全面员责项目现场安全防火；消防责任人为环境安保主管；物业公司全员为义务消防队；
i、根据《中华人民共和国消防法》和其他有关的消防法规，贯彻落实政府和上级有关部门下达的消防安全工作指示，项目管理区域内业主的火灾形势，部署和协调部门之间的消防工作。督促各部门之间贯彻”谁主管、谁负责"的原则，制定、发放现场各部门消防安全管理制度，并督促检查执行情况；
j、组织项目各部门人员定期进行内部的消防安全知识培训，督促检査各部门落实消防安全管理责任及流程的情况；
k、积极主动地接受管辖区域公安消防机关的监督检查，如实地汇报在消防安全工作中存在的问题，接受公安消防机关的业务指导，督促各部门及项目业主整改火灾隐患，协助公安消防机关追查处殿灾事故；
l、领导义务消防组织的工作，加强管理教育，定期组织进行消防训练和演习；组织制定灭火方案，带领员工扑救初期火灾，保护火灾现场，协助调查火灾原因；定期组织消防专干人员，对项目内客户房间的消防状况进行整体检查，检査人员要做到热情服务、业务强、熟练掌握政策法规，要能问能答，能看出问题，能解决问题；
m、对业主检查中，发现火灾隐患及违反消防法律、法规的行为，应及时做好记录。
n、检查人员对发现的火灾隐患，要坚持做到“三不放过”，即：“隐患查不清楚不放过，整改施不落实不放过，不彻底整改不放过”的原则；
o、汇总总结；消防管理的先进经验在项目交流推广。
2、楼外巡查标准
A、检查范围：室外公用设施及周边环境
B、检查内容：
a、周期性巡检(1次/2小时)；
b、高度警戒，发现衣冠不整者以及行迹可疑者，要坚决拦阻不让其入内，严格把好第一关；
c、对带有危险品、易燃品、易爆品入项目的业主及来访人员要劝其交环境安保部代为保管；
d、着装整齐，精神饱满，仪态大方，对业主及来访人员的询问要热情、礼貌、周到，使宾客称心满意，严禁用粗言恶语对待业主及来访人员；
f、维护门前各设施(如指示牌、大理石、消火栓等)不受损害；
3、楼内巡检标准
A、检査范围：项目楼内公用设施
B、检查内容：
a、周期性巡检(1次/2小时)；
b、白天：公共走廊、楼梯间、开水间、项目主要通道等；
c、夜间：公共走廊、楼梯间、卫生间、开水间、业主门锁等；
d、按时巡逻，按时到指定地点签到；
e、现场不岀现混乱现象，保证业主正常办公秩序；
f、认真填写楼层巡查时间表；
g、熟练掌握各楼层业主入住状兄及每日施工情况时施工单位检查，验证是否符合施工要求；
h、巡查时观察所有通道照明是否正常，各防火门是否关闭，未开放房间是否锁好，下班时间业主房间门是否锁好，公用消防设施是否损坏、丢失；
i、巡查时留意是否有可疑人员逗留在项目内，并礼貌进行询问，如有可疑立即与当值主管联系，并进行控制；
j、巡查时，重点检查各楼层男、女卫生间、茶水间、设备房内是否有跑、冒、滴、漏现象；
k、对发现的问题及时记录并向当值队长汇报、视情节逐级上报，加以解决；
l、接到租户报警5分钟内赶到现场并报告；
m、处理各种违章事件，文明礼貌，及时有效，机动灵活，不失原则；
n、及时发现各种事故隐患，不因失职而出现一次意外；
o、巡检时要全神贯注，细心观察，不忽视一点可疑迹象，不放过任何应该解决处理的问题；
p、要注意楼内的防火、防盗问题，发现可疑情况，应采取有效措施予以控制解决；
q、巡查是，检查公区走廊、消防梯及卫生间吸烟情况，发现制止并记录；
4、项目停车场检查标准
A、检查范围：项目停车场
B、检查内容：
a、地上及地下停车场管理；
b、在影响园区交通秩序的路段设置禁停标示和路锥；
c、与违停人员进行沟通和协调处理；
d、检查停车场设备、设施；
e、有无破损情况，如有破损和异常，及时与当班负责人联系，并逐级上报。
f、对送货车辆要时刻予以监督，对地下车场各种物品要随时检査。对闲杂人员或可疑人员，如发现，问清来历，查明身份，予以清除；
5、监控与防犯工作标准
A、检查范围：大厦内外安全监控与防犯
B、检查内容：
a、上岗前自我检查，按规定着装，仪容、仪表端庄、整洁，做好上岗交接记录；
b、防犯监控、消防报警系统昼夜开通，设立24小时监控值班岗位，全面监控区域安全状况；
c、发现可疑情况定点录像，在大堂、客梯、楼面及要害部位发现可疑情况要采取跟踪监视和定点录像措施，并通知有关岗位上的安全管理人员前去询问盘查，同时向上级报告；
d、如发现火灾自动报警装置报警，应立即通知工程人员及安全管理人员巡视，迅速赶到报警现场，查明情况。如是误报，应在设备上消除警报信号；如确实发生火灾，立即启动火灾发生处理预案流程。所有报警必须将现场确认状况记录于消防报警记录中；
e、与工作无关的人员，不得擅自进入消控中心，监控设备的维护检修，必须到工程部门申请得到许可后，由工程部门人员陪同一起方可入内，并做好登记手续；
f、建立岗位记事本，发现异常情况，应记录备案，做好交接班的口头和书面汇报工作；
g、消控中心应保持室内整洁，严禁吸烟，严禁未经许可使用大功率用电设备及其他明火，设备与操作台上不得堆物;
h、消控中心人员必须保持充沛精力，不打瞌睡，以高度的责任感认真观察，不得向外人提供本楼监控点、消防设备等安全管理方面的详细资料；
i、消控中心监控员必须经过消防局专业培训考试合格后，方可持证上岗；
j、有无大宗物品搬离项目时而出入口岗值班员未发现或未岀示放行条者；
k、有无偷盗、损坏大厦公共设施、设备行为者；有无偷盗、损坏大厦内公司、私人财产者；
l、有无发生纠纷，打架斗殴，威胁他人人身财产安全者；
m、有无火灾、刑事、治安案件发生；
n、有无其他突发或异常情况岀现；
6、通讯对讲设备检查标准
A、检查范围：通讯对讲设备
B、检查内容：
a、周期性点检(1次/月)；
b、熟练使用通讯对讲设备；
c、保持对讲机随时畅通，不允许随意调节对讲机频率；
d、爱护对讲机防止损坏，定期充电、放电；
e、对故障问题应通知工程部人员到现场确认处理并书面上报;
F、交接班时认真做设备交接；
7、大厦节日前安全检査标准
A、检査范围：在管范围内所有区域
B、检查内容：
a、租户办公区域(通知项目内租户自查，安全管理部协助):
b、检查办公区域内用电设施设备是否存在违章用电现象；
c、检查办公区域内的设备机房是否存在乱堆、乱放现象；
d、检查办公区域内安全疏散通道有无阻挡、封闭现象；
e、检查办公区域内消防报警设施是否工作正常；
f、检查办公区域内的消防栓、灭火器等消防设施；
g、检查办公区域内的门、窗锁具有无不能上锁或是关闭不严等情况：
h、重要设备机房(项目工程部、安全管理部检查):
i、检查各个设备机房内是否已配备灭火器等消防设施；
j、检成备机房内是否作业、野蛮操作等违规现象；
k、检查设备机房的门、窗锁具是否存在无法上锁或是关闭不严等情况：
l、检查各个设备机房内是否有易燃易爆物品；
8、消防系统检查标准
A、检查范围:消防系统
B、检查内容：
a、乙方须监管甲方或业主方委托的消防维保单位按时进行周期性点检，并保留相关点检、维保报告；
b、检查消防主机、消防广播等设备系统功能是否正常；
c、值班人员应将每日检查、处理问题情况记录在记录表中；
d、检查试验探测器的动作是否正常，确认灯显示是否清晰；
e、检查自动喷水灭火系统管网上的水流指示器、压力开关等电动报警装置，试验它们的报警功能、信号显示是否正常；
f、检查备用电源进行充放电试验、主电源和备用电源自动转换试验是否正常；
g、检査有联动控制功能的系统，应用自动或手动检查消防控制设备的控制显示功能是否正常；
h、检查防排烟设备、电动防火阀、电动防火门、防火卷帘等的控制设备是否正常；
i、检查室内消火栓、自动喷水灭火系统等的控制设备是否正常；
j、检査干粉、气体等灭火系统的控制设备；
k、检查火灾事故照明及疏散指示标志灯是否正常；
l、检查消防通信设备所设置的所有对讲电话通话试验、电话插孔通话试验，通话应畅通，语音应清楚；
m、检查所有的手动、自动转换开关，如电源转换开关、灭火转换开关、防排烟、防火门、防火卷帘等转换开关、警报转换开关、应急照明转换开关等是否正常；
n、检查备品备件、专用工具及加烟、加温试验装置等是否齐备，并处于安全无损和适当保护状态；
o、检查微型消防站设施备确保齐备。
(三)、保洁服务范围及标准
A、范围
a、项目内门厅、大堂、走廊、楼梯、卫生间等公共区域的清扫；
b、项目内日产垃圾的清理、清倒；
c、地面、墙面各种石材的规范保养；
d、高墙、高处灯具、出风口、栏杆的定期清洁；
e、地垫的定期清洗；
f、项目玻璃幕、外窗、墙定期清洁；
g、项目区域灭鼠、灭蚊蝇、传染疫情防疫等防治；
h、项目保洁人员，必须持有绵阳市疾控中心身体健康证明方可上岗，严禁有传染性疾病人员从事本岗位；
i、项目内保洁、卫生设施损坏，必须立即通知工程维修人员进行维修，保证处于良好状态；
B、标准
1、大厦正门厅清扫标准
A、作业范围：正门、大堂
B、作业内容：
a、周期性巡检：随时；
b、保证大厦内空气清新，无异味；
c、门厅玻璃清洁，无污渍；
d、前厅附属设施整洁、无尘；
e、地面洁净、光亮、无杂物；
f天花板、墙壁无落；
2、洗手间
A、作业范围：洗手间
B、作业内容：
a、周期性巡检：(1次/小时)
b、小便池和便桶每天循环清洁；
c、盥洗室台、面镜干爽洁净，无污渍、水迹、杂物；
d、烘手器、灯具等设备无灰尘；
e、垃圾桶、纸篓随时清洁，不得超过2/3;
f、洗手液、喷香剂、厕纸应常检查，并随时补充；
g、地面、墙面应干净整洁，无污迹，室内无异味；
3、通道、楼梯、公共区域
A、作业范围：通道、楼梯、公共区域
B、作业内容：
a、周期性巡检：随时；
b、保持地面光亮、清洁；
c、保持设施清洁、无灰尘；
d、清泪也毯和拖地时要放标志、标牌；
e、灯、灯罩、窗台、隔断、出风口等设备清洁；
f、保持垃圾桶清洁；
4、项目电梯轿厢清扫标准
A、作业范围：电梯轿箱
B、作业内容：
a、周期性巡检：随时；
b、清洁扶手、装饰、天棚灰尘(2次/天)；
c、吸净墙角边和门轨内的砂尘，湿抹净灰尘(2次/天)；
d、按钮面板消毒(1次/天)
e、清洁不锈钢部分、壁板、地面、控制板，达到光洁、明亮，无任何印迹(用不锈钢清洁剂)(1次/周)；
5、项目停车场清扫标准
A、作业范围：地下停车场
B、作业内容：
a、周期性巡检：(1次/日)；
b、清除地下车库内的灰尘、纸屑等垃圾；
c、将墙面以及所有标识、箱柜和器具上的灰尘掸掉；
d、及时清除地下室进出口处的垃圾，以避免下水道堵塞；
e、经常查看车库内的卫生情况，清扫、拖抹人行通道及楼梯；
f、经常用湿拖把拖去灰尘，保持场地清洁；
g、定期冲刷地面污渍；
6、项目垃圾场清扫标准
A、作业范围：项目垃圾场
B.作业内容：
a、周期性巡检：(1次/天)；
b、设置垃圾筒、垃圾箱、垃圾车、烟灰筒、茶叶筐等设施；
c、存放容器要按垃圾的产生量放置在各个场所；
d、存放容器要易存放、易清倒、易搬运、易清洗;
e、有些场所的存放容器应加盖，以防异味散发；
f、存放容器及存放容器周围(地面、墙壁)要保持清洁；
g、及时清除楼面上所有的垃圾，收集清运时，用垃圾袋装好，并选择适宜的通道和时间，只能使用货运电梯，不可使用客梯；
h、在清除垃圾时，不能将垃圾散落在楼梯和楼面上；
i、要经常冲洗垃圾间，保持垃圾间的整洁，防止产生异味及飞虫；
j、配合做好清运垃圾工作；
7、项目虫害检查标准
A、作业范围：楼宇所有部位
B、作业内容：
a、周期性巡检(1次/周)；
b、重点检查蟑螂、蚊蝇、鼠迹、白蚁等情况；
c、当发现上述部位的蟑螂、蚊蝇出现时要做好记录并采用必要的杀虫剂扑杀；
d、当发现白蚁时要及时通知白蚁防治部门来专门扑杀；
e、对重点部位(如餐厅、厨房、设备间等)要加装粘鼠板；
8、项目幕墙清洁标准
A、作业范围：楼宇玻璃幕墙
B、作业内容：
a、幕墙清洗之前，幕墙的构件，玻璃和密封等应制定保护措施。不得发生碰撞变形、变色、污染和排水管堵塞等现象；
b、施工中玻璃幕墙及其构件表面的粘附物应及时清除；
c、清洗之后的玻璃幕墙要求表面上没有明显的污渍、水渍等；
d、每年3月清洗一次；
9、室外灯具清洁标准
A、作业范围：在管范围楼宇室外灯具
B、作业内容：
a、周期性巡检(1次/周)；
b、灯罩由清洁人员进行，玻璃灯罩可以用中性清洁剂清洗后，用干抹布擦干；
c、清洁人员对灯具外部作全面清理除灰；
d、清洁完成后送电检查是否正常；
e、高空作业应注意安全；
10、外围草坪绿地清扫标准
A、作业范围：在管范围楼宇外围
B、作业内容：
a、周期性巡检(1次/天以上)；
b、清除草坪内杂物；
c、清除枯草；
d、检查草坪内无杂物及枯草；
11、外围环境服务标准
A、作业范围：项目楼宇周边道路、人行路路面、楼宇周边公用设施
B、作业内容：
a、周期性巡检(随时)
b、无明显垃圾袋、枯枝、枯叶、废纸、雪糕纸、烟头、建筑垃圾等异物；
c、正常天气情况下，路面无尘土、无泥泞；
d、突发事件造成路面不畅，及时清理，保证道路畅通
e、垃圾物清理(包括枯枝、枯叶)，不允许倒入临界的绿地范围内，更不允许倒入排水井中；
f、及时海雨水井中的污物，以保证夏季雨水及排掉；
g、日常各种垃圾，在指定的时间内清运到指定专用的垃圾场，不允许就近排放垃圾；
h、公用设施无张贴或手写广告；
i、其它属于公用设施的情况。(公用设施包括：导示牌、果皮箱、配电箱、标识系统、休闲坐椅等)；
j、雪随下随清，以免形成厚、硬积雪，增加不必要的后期工作量；
k、脏雪及含融雪剂的雪，不允许倒入绿地或绿篱；
(四)、客服服务范围及标准
A、范围
a、租户公共关系的建立与维护；
b、发布园区各类客户服务通知、信息；
c、客户来访接待；
d、租户投诉处理及满意度提升；
e、租户咨询、解答、报修等日常事务办理；
f、租户物业相关手续办理、资料收集及档案整理；
B、标准
客户服务检查标准
A、检查范围：服务规范
B、检查内容：
a、着装规范统一，佩戴工作牌；
b、谈吐优雅、微笑服务、文明接待；
c、接到客户提岀问题及时通知相关部门解决；
d、良好的服及实践管理服务经验；
e、日常工作时间大堂接待、问询；
f、客户报修、投诉电话接听、记录及信息反馈；
g、向客户发放各类通知、缴费单、文件资料；
h、租户档案收集、整理更新工作；
i、与客户保持良好的关系；
五、特殊说明
1、甲方指定乙方以包干制形式为甲方托管物业提供全面物业管理服务。
2、每年由乙方编制甲方托管物业的物业管理服务成本支出预算。
3、乙方为甲方托管物业提供服务所支付的人事费、材料费、办公经费、管理费以及税金。
4、依照甲方托管物业的实际情况，为方便甲方对物业的使用，由乙方为甲方编制的服务性指南。其中内容涉及：物业服务中心专业部门设置、服务热线、装修管理、日常服务事项、意外事件的处理等。
5、乙方为履行合同义务所向甲方提供的服务人员均应与乙方具有劳动关系或者其他委托服务关系人员。对提供服务的人员,乙方应提供劳动合同复印件或者提供盖章的劳动人员名单；乙方向甲方提供的服务人员与甲方均不具有任何劳动关系或劳务关系，如果前述人员与乙方产生任何纠纷都与甲方无关；除非由于甲方的过错所导致，乙方应当负责服务人员的人身安全，在服务中发生任何意外均应由乙方承担责任与甲方无关;乙方应对服务人员是否有能力及资格履行服务进行严格筛选核查，如果因为乙方提供的服务人员故意或者过失致使甲方、甲方人员或者任何第三方造成人身、财产损失的，乙方应承担赔偿责任。
6、甲方为协助乙方履行合同义务向其提供的全部文件、资料以及乙方基于履行本合同而知晓的甲方全部未公开信息，包括但不限于人员规模、组织架构、运营模式、合作伙伴等。乙方及乙方工作人员对此均员有保密义务。乙方工作人员的泄露、窃取、刺探行为均视为乙方的行为非经甲方书面许可，乙方及乙方工作人员均不得向任何第三方泄露、买卖前述信息，否则甲方有权追究乙方的法律责任，乙方对甲方因此遭受的损失应承担全部赔偿责任。此项保密义务具有永久性，不以本合同的终止而终止。
7、合同期限：自年08月01日至年07月31日止(12个月)。注：物业委托服务范围及标准包括但不局限以上各业务内容。
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