文/贺云华贺傅江山
原载于《现代物业新业主》年8期/总第期
近年来，笔者通过对各类建筑物的观察，发现一条较清晰的问题线索：业界对项目区的建筑物土建工程应有的计划维保被严重忽视了，加速了建筑物的衰老和丑化，降低了建筑物的使用价值，导致业主固定资产和财富贬值。这也是物业环境品质难以持续的重要原因，应该引起各方高度重视并适时采取对策。
建筑物维保存在的主要问题
普遍忽视对建筑工程土建和本体结构的维保 近年来，我们有意 偏重于对建筑物附属设备维保的硬约束 不可否认，随着近年来各类高档建筑物的日益增加，尤其是高层建筑、超高层建筑及智能楼宇的不断增加，建筑物的设备设施数量大、技术含量增多，因而设备正常运行、及时开展点检和高质量维保成了管理者与业主 建筑物本体维保标准约束较软，经费开支标准难把控 资料反映，西方国家的许多建筑物只要结构完好就不会轻易拆除重建。欧洲许多建筑的建设周期很长，比如巴黎圣母院建了上百年，使用了数百年。我们国家是发展中国家，过去近百年的建设项目能成传世之作的较少。改革开放以来，我国建筑业发展快速，但以建筑物的大拆大建方式居多，有的是建筑物质量太差，难以胜任新的使命而不得不拆，有的是由于当代人的眼光局限没有发现其应有的传承价值而被盲目拆掉，拆了又后悔的也不少(如老北京的四合院等许多建筑物拆迁案例)。对建筑物的维保事项，只要不是定为危房，平时是否及时维保很难有统一的标准。部分业主、使用人或管理者比较专业和敏感，也许会推动提出建筑物的维保方案，经过一定程序后可能被采纳而安排维修预算。但大部分人都麻木不仁、视而不见。至于安排维保的情况，也千差万别。
对建筑物的病患缺乏制度性检测和评价的安排 通常，地产商、建筑商移交房屋及购房人买房时，对房屋会进行检查验收和质量评价，也会针对相关问题要求责任方及时维修处理。此后，绝大多数业主和物业管理方都会变得麻木了。直到某一天业主和用户感到不好用了、有危险了，才想到应该检测和采取维保措施。不过多半都晚了，成本太高无法维修。对建设项目建成后的“体检”不是每年都在常规开展，而是在遇到各种自然灾害如地震、滑坡、泥石流等明显观察到墙体开裂、地基下沉等现象时，才会想到安排建筑物的“体检”项目。
对建筑物小伤不治拖成大伤才治，建筑物的维保难有及时性 我们常见到建筑物因各种原因受伤，新建筑由于有保修期，建筑商和地产商都会及时动用保修金安排维保。即使过了保修期，负责任的地产商也会从维护业主用户口碑、塑造公司品牌等角度出资安排维修保养。比如：业户反映公共地带地砖破损打滑，地产商很快就换成防滑地砖;外墙脱落，颜色难看，可以很快重做。但很多建筑都已过了这个时期，建筑物的伤病只能仰仗物业费和专项维修资金，但是物业费和大修金分工不明，哪种维修需依靠物业费解决，哪些维修又应使用专项维修资金解决，实际上并没有科学的可操作标准。比如，以前建设部相关文件规定以建设项目工程造价百分之一以下为小修，以上则按不同比例又分成了中修、大修、翻修、综合维修等。习惯上，小修由物业费承担，但哪怕是项目造价百分之一以下的小修，如果让物业费承担也是不可承受之重。故多数物业管理公司都对小伤视而不见，拖成大伤可以申请专项维修资金时，才会考虑拟出大修概预算书让业主们签字同意，符合提取专项维修资金使用时才安排建筑物的维保工程。
建筑物维保工程概预算约束的重要性
建筑物维保工程
对建筑物的伤病进行医治的工作应称为建筑物维保;维保工作需要借助各种装备才能实施时，称之为建筑物的维保工程。其重要特征就是要租用和采购较多的相关设施设备及材料，如塔吊、吊篮、脚手架、运输车、相关建筑材料、装饰材料等物资，配备各类技能人才进行操作。而单纯的个人可操作的掏沟、补缝、填洞等不应算入建筑物的维保工程，可算建设项目的维保事务。
建筑物维保工程概预算
被当作建筑物维保工程的项目应当有立项确认的过程。比如，应先有相关人士或机构根据建筑物的伤病情况开展调研，提交建筑物维保工程立项建议书，递交业主组织和物业管理公司进行审议获得认可后，再安排初步和详细的开展维保工程的可行性研究。在此阶段对维保工程的各维修事项工程量进行准确计算，套入人工、材料、机械台班的价格(当地市场价或国家指导价)，就能得出不同可靠性的建筑物维保工程概预算书。这对维保工程招标具有关键作用。
建筑物维保工程的概预算约束
业主及物业管理公司都应当有对建筑物开展计划维修保养的意识，要列出科学合理的资金安排。每年针对建设项目、单项工程、单位工程、分部分项工程都要提前做好维保概预算安排。要求工程单位配合财务部门完善工程项目概预算和施工方案，加以落实。要对建筑物的计划维保成效进行评价。
整个社会和行业不能眼看着建筑物小病拖成大病，物业提前老化衰败，使用价值急剧下降，楼宇品质难以保持，而无所作为。建筑物维保工程的概预算约束强调的是维保经费必须有标准、有保障，能及时科学地使用维保经费，维持建筑物的价值和品质。
强化建筑物维保工程概预算约束的重要性
建筑物维保工程概预算约束，分为对业主的约束和对维保施工方的约束两方面。这种约束表现在经过程序化论证和计量确定后，认定哪些建筑物的哪些维保事项必须实施，最多需要多少经费，相当于明确最高限价，在每年初安排工作计划时列入其中并狠抓落实。将解决维保经费的理由和门路讲透，使建筑物维保经费概预算能顺利实现。具有充分说服力和科学性的概预算书，能对业主、专项维修资金管理单位、社区等产生正面影响，对征求意见、签字同意、筹够建筑物的维保经费也是必要的。形成、批准和落实建筑物维保工程概预算的过程，也就是建筑物重生和价值再造的过程。
将建筑物维保工程落到实处的几点建议
1、提高业主用户和物业服务者对建筑物维保工程价值的认知，强化教育、培训、宣传工作
年4月15日，巴黎圣母院发生火灾，让人们重新
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